A comunhão universal de bens e a natureza do ato registral de sua publicidade imobiliária

Introdução

Nos termos do Código Civil, pelo regime da comunhão universal de bens, todo e qualquer bem adquirido antes ou depois do casamento entra na comunhão do casal a partir da sua celebração, salvo as exceções previstas no artigo 1.668, CC, a saber:

• Bens incomunicáveis por cláusula testamentária ou pelo donatário, e os sub-rogados em seu lugar;

• Fideicomisso;

• Dívidas anteriores ao casamento, salvo se contraídas para viabilizá-lo ou sejam revertidas em proveito do casal;

• Doações incomunicáveis de um cônjuge a outro;

• Instrumentos pessoais de profissão;

• Proventos oriundos da relação de trabalho de cada cônjuge;

• Rendas semelhantes a meios-soldos, montepios e pensões.

A Lei de Registros Públicos determina que as notícias de alterações de estado civil, sejam por casamento, separação, divórcio ou óbito, ingressam no Registro de Imóveis por ato de averbação sem valor econômico.

Todavia, uma análise mais criteriosa acerca da natureza jurídica desse regime de bens revela uma aparente incompatibilidade entre seus efeitos e o ato determinado pela LRP. Diante disso, propomos a seguinte indagação: seria mesmo a averbação o ato tecnicamente correto ao ingresso da mutação jurídico-patrimonial advinda da comunhão universal de bens? É o que pretendemos responder neste artigo.

A comunhão universal como fenômeno jurídico-patrimonial

A doutrina civilista elenca muito bem as consequências advindas da comunhão universal. Nesse sentido:

Assim, ocorre uma fusão entre os acervos trazidos para o matrimônio por qualquer dos nubentes, formando uma única universalidade, a qual se agrega tudo o que for adquirido, na constância do enlace conjugal, por qualquer dos cônjuges, a título oneroso, por doação ou herança. Os patrimônios se fundem em um só. Comunicam-se todos os bens presentes e futuros, bem como as dívidas passivas contraídas por qualquer dos cônjuges durante o casamento. Instaura-se o que se chama de mancomunhão, que signitica propriedade em mão comum. Cada consorte é titular da propriedade e posse da metade ideal de todo o patrimônio, constituindo-se um condomínio sobre cada um dos bens, dívidas e encargos. Cada cônjuge torna-se meeiro de todo o acervo patrimonial, ainda que nada tenha trazido e nada adquira na constância do casamento. (DIAS, 2010)

Como regra básica, comunicam-se tanto os bens anteriores ou presentes quanto os posteriores à celebração do casamento, ou seja, há uma comunicação total ou plena nos aquestos, o que inclui as dívidas passivas de ambos (art. 1.667 do CC).Assim, geralmente todos os bens adquiridos durante a união, por um ou ambos os cônjuges, são comunicáveis na comunhão universal. Também se comunicam os bens recebidos por um ou por ambos por herança ou doação durante o casamento. (TARTUCE, 2025)

Dessa leitura, parece incontroverso que a comunhão universal não produz mera repercussão obrigacional entre os cônjuges. Ao contrário, instaura verdadeira universalidade patrimonial, caracterizada pela formação de um patrimônio comum, indiviso e unitário, pertencente simultaneamente a ambos os consortes, o que entre os alemães é conhecido como patrimônio de mão comum, ou mancomunhão (Gesamthandsgemeinschaft).

Como consequência, é incorreto afirmar que cada cônjuge seja titular de determinado percentual sobre um imóvel. Na comunhão universal (e mesmo na parcial, no que se refere aos bens aqüestos), ambos os cônjuges tem domínio comum, indivisível, sobre todo o patrimônio, que inclui bens e dívidas comuns, salvo as exceções mencionadas alhures.

A repercussão registral da formação da mancomunhão

Ao analisar e aplicar a Lei 6.015/73, constata-se que a compra e venda ingressa no fólio real por meio de ato de registro em sentido estrito. De igual modo a doação, a adjudicação, a usucapião, a desapropriação, o usufruto instituído ou reservado pelo doador, a hipoteca, a propriedade fiduciária em garantia, o loteamento, a incorporação imobiliária, a instituição do condomínio e tantos outros negócios jurídicos translativos de domínio, de garantia ou de aquisição futura. Nos parece evidente que o elemento jurídico comum a todas essas operações seja a modificação do status jurídico-real anteriormente existente.

A averbação, por seu turno, pressupõe um registro já existente, já que se consubstancia no ato destinado a modificar ou extinguir direitos reais. Também opera mutação jurídico-real, mas de forma totalmente dependente de um registro. Em tempo, é oportuno fazermos um aparte sobre as constrições judiciais como a penhora, o arresto e o sequestro. A despeito de serem averbáveis por força do Código de Processo Civil, nos parece que lhe faltou a boa técnica de prevê-los como ato registro. Em todo caso, o CPC acabou alterando a forma de ingresso de tais atos no Registro Imobiliário, que permanecem averbáveis.

Retomando o tema proposto, se o casamento sob comunhão universal transforma patrimônio exclusivo em patrimônio comum, alterando a titularidade patrimonial dos bens comunicáveis, parece legítimo indagar se essa modificação também não deveria ingressar mediante registro em sentido estrito.

A disciplina legal existente

A Lei de Registros Públicos determina que o regime de bens diverso do legal, após ser objeto de Pacto Antenupcial lavrado em Cartório de Notas, deve ser levado ao Registro Imobiliário (art. 167, I, "12"), sem prejuízo da averbação necessária em cada uma das matrículas dos imóveis já adquiridos por qualquer dos cônjuges antes do casamento, conforme art. 167, II, "1". Seguem abaixo os excertos:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I - o registro: (...) 12) das convenções antenupciais;

II - a averbação: 1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;

As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, ao regulamentar os serviços de Registro de Imóveis, repetem o conteúdo da LRP e determinam que sejam averbadas as convenções antenupciais que estabelecerem regime de bens diversos do legal. Confira clicando aqui.

A legislação positiva, portanto, optou pela averbação. Sob o prisma da legalidade estrita, em tese não havia, até agora, nenhuma margem para atuação diversa do Oficial Registrador, sob pena de responsabilidade civil e administrativa.

O impacto do item 48 do artigo 167, I, da Lei 6.015/73

Após as diversas alterações introduzidas pela Lei 14.711/23 (Marco Legal das Garantias), a Lei de Registros Públicos passou a prever expressamente o registro de outros negócios jurídicos. Vejamos a redação do novo item "48" do art. 167, I, da LRP:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I - o registro: (...) 48. De outros negócios jurídicos de transmissão do direito real de propriedade sobre imóveis ou de instituição de direitos reais sobre imóveis, ressalvadas as hipóteses de averbação previstas em lei e respeitada a forma exigida por lei para o negócio jurídico, a exemplo do art. 108 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Nos parece que o Marco Legal das Garantias rompeu a lógica tradicional do rol numerus clausus dos atos sujeitos a registro, permitindo o ingresso de outros negócios jurídicos transmissivos ou constitutivos de direitos reais. Nesse sentido, a nova redação do item 48 parece ampliar o espaço hermenêutico para admitir o registro de atos anteriormente inominados, desde que possuam eficácia constitutiva ou transmissiva de direitos reais e inexistindo determinação legal expressa em sentido contrário.

Justamente porque o dispositivo retromencionado coexiste com o já citado art. 167, II, "1", é certo que o Oficial Registrador e seus prepostos devem efetuar a qualificação registral de qualquer título prenotado em uma Serventia Predial verificando primeiramente se o ato negocial se subsume ao o rol dos atos registráveis, para que, somente depois de esgotadas as hipóteses de enquadramento, seja verificado o rol dos atos averbáveis. Não se trata apenas lógica, mas de interpretação, tomando por base a topografia dos dispositivos legais em tese cabíveis à espécie.

O referido dispositivo ressalvou as averbações transmissivas e de oneração já consagradas na legislação vigente, como, por exemplo, a incorporação, fusão e cisão de empresas. Assim, muito embora ontologicamente sejam atos sujeito a registro, se o legislador optou pela averbação, o item 48 as manteve.

A aparente antinomia entre a Lei 6.015/73 e a Lei Estadual 11.331/02-SP

Nada obstante todo o exposto até aqui, surge ainda um outro desafio interpretativo: o cotejo do novel item 48 do artigo 167, II da LRP e as legislações em matéria de emolumentos, de competência estadual, dentre as quais a do Estado de São Paulo - Lei 11.331/02.

Os anexos da referida Lei Estadual estabelecem as Tabela de Emolumentos e o item 2.4 das Notas Explicativas da Tabela II - Registro de Imóveis, menciona expressamente que a averbação do casamento é ato sujeito a averbação sem conteúdo econômico, sem ressalva alguma sobre a espécie do regime de bens, vejamos:

2.4 Consideram-se sem valor declarado, entre outras, as averbações referentes à mudança da denominação e numeração de prédios, à alteração de destinação ou situação do imóvel, à indisponibilidade, à demolição, ao desmembramento, à abertura de vias e logradouros públicos, ao casamento, separação, divórcio e morte, à alteração do nome por casamento, separação ou divórcio.

Portanto, ao menos no Estado de São Paulo, a comunhão universal ainda é averbada. Mas, por outro lado, o julgado abaixo parece simpatizar com a tese aqui esposada:

CSMSP - Apelação Cível: 0037763-38.2010.8.26.0114 Localidade: Campinas Data de Julgamento: 04/10/2012 Data DJ: 16/01/2013 Relator: José Renato Nalini (...) Na mesma linha, Orlando Gomes: Em relação ao patrimônio comum, a posição jurídica dos cônjuges é peculiar. Não são proprietários das coisas individualizadas que o integram, mas do conjunto desses bens. Não se trata de condomínio propriamente dito, porquanto nenhum dos cônjuges pode dispor de sua parte nem exigir a divisão dos bens comuns. Tais bens são objeto de propriedade coletiva, a propriedade de mão comum dos alemães, cujos titulares são ambos os cônjuges. Por isso, é incorreto acentuar que a adjudicação recaiu sobre a metade ideal de bem imóvel que, previamente ao falecimento de Alderico Montaldi, já pertencia a Vera Aparecida Montaldi. Na verdade, enquanto subsistiu o estado de indivisão, não lhe pertenciam frações ideais, individualmente consideradas, em relação a cada um dos direitos e obrigações componentes do patrimônio comum. Tal patrimônio, formando um todo, uma unidade econômica, pertencia-lhe: tinha ela direito à metade ideal de aludida universalidade de direito. Ao cuidar das coisas coletivas, dividindo-as em universalidades de fato e universalidades de direito, enquadrando nestas os bens conjugais, Francisco Amaral destaca seu caráter unitário, a união ideal que as particulariza, "formando uma entidade complexa que transcende as coisas componentes, com uma única denominação e um só regime jurídico, embora mantendo a individualidade prática e jurídica dos seus elementos." Maria Helena Diniz, por outro lado, discorrendo sobre o regime da comunhão universal, enfatiza: "nenhum dos consortes tem a metade de cada bem, enquanto durar a sociedade conjugal, e muito menos a propriedade exclusiva de bens discriminados, avaliados na metade do acervo do casal. Esses bens compenetram-se de tal maneira que, com a dissolução da sociedade conjugal, não se integram ao patrimônio daquele que os trouxe ou os adquiriu." Dentro desse contexto, caso dissolvida a sociedade conjugal - pela nulidade ou anulação do casamento, pela separação, pelo divórcio ou pela morte -, apenas com a partilha se especifica a porção do patrimônio comum composta pela meação de cada um dos cônjuges. Desta maneira, falecendo um deles, somente com a partilha, identificam-se os bens, direitos e as obrigações que integram a herança e aqueles componentes da meação do supérstite. É por meio do inventário, pontua Maria Helena Diniz, que se reparte "o acervo em duas meações, ficando uma com o cônjuge sobrevivente e a outra com os sucessores do de cujus". Aqui, são úteis, uma vez mais, os ensinamentos de Orlando Gomes, que, ao abordar a cessação da comunhão universal de bens, assinalou: A ocorrência de um desses fatos extintivos não põe termo imediatamente ao estado de indivisão dos bens. A comunhão termina de direito, mas os bens permanecem indivisos até a partilha. (...)

Em suma, o decisum afirmou que se o estado de indivisão parimonial não termina com a averbação do óbito, nem com a averbação do divórcio, e permanecendo o bem em manconunhão, apenas a partilha tem o condão de extingui-la.

Muito embora o precedente verse sobre sucessão causa mortis, sua fundamentação acerca da natureza jurídica da mancomunhão possui alcance geral, pois descreve a própria estrutura do regime da comunhão universal. Isto porque ela opera efeitos aos cônjuges na integralidade do patrimônio, não sendo correto dizer que cada um, após o casamento, teria metade de uma casa ou de um carro. A comunhão implica dizer que ambos são donos de todo o patrimônio, considerado indiviso, diferentemente do que acontece com os condôminos de uma coisa comum, em que cada um pode ofertar sua cota-parte, aos demais ou a terceiros com anuência daqueles.

Não é despiciendo rememorar que a partilha ingressa no Registro Imobiliário por meio de registro em sentido estrito. Logo, o marco inicial dessa manconunhão deveria ser, pelas mesmas razões, objeto de registro.

Todavia, embora aparente, a antinomia não é real. É possível que a aleração do estado civil em razão do casamento continue sendo averbada, ao passo que os efeitos jurídico-reais da comunhão possa ser objeto de ato registral autônomo. Aliás, foi exatamente isso que aconteceu após a decisão do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, que deu nova interpretação ao artigo 26, VI, da Lei 6.766/79 (Lei dos Loteamentos). O inteiro teor está disponível aqui.

O aresto, mencionando o ilustre registrador João Baptista Galhardo, firmou-se a registrabilidade da propriedade definitiva em razão de compromisso de compra e venda de lote já quitado, sem necessidade de lavratura de escritura, quando outorgado pelo loteador ao primeiro adquirente. Assim, a quitação, que antes não era título hábil, passou a ser inscritível por ato de registro em sentido estrito, mormente quando já anteriormente registrado o compromisso. E tal conclusão fora totalmente inferida do venerando acórdão.

Comunhão universal entre brasileiro e estrangeiro

Como desdobramento da possibilidade de aplicação da tese favorável ao registro da comunhão universal de bens, levanta-se uma questão interessante, e não menos importante: o casamento entre estrangeiro e brasileiro que seja proprietário de imóvel rural. Nesse caso, nos parece necessária a ciência e a concordância do Incra, em respeito ao regramento da matéria e às recentes decisões do Supremo Tribunal Federal. Sendo forma de aquisição da propriedade, deve se manifestar a referida autarquia.

Nessa esteira, possível que o Incra não autorize a aquisição do imóvel pelo estrangeiro. Dentre as possíveis hipóteses, lembremos da vedação ao estrangeiro que já seja titular de imóveis rurais na porcentagem máxima permitida em nosso país. E, tratando-se de celeuma que escapa das atribuições do Oficial Registrador, nos parece que deva ser dirimida pelo Poder Judiciário, que decidirá se prevalece o direito de propriedade adquirido pelo casamento ou a soberania nacional tutelada pela Lei 5.709/71.

Em todo caso, não é possível que o Estado restrinja a liberdade de casar em razão de meras consequências patrimoniais.

Prática registral

Considerando todas as implicações em razão da adoção da tese aqui proposta, no que tange à prática registral, nos parece que a melhor técnica seja praticar dois atos na Matrícula dos imóveis envolvidos:

a) a averbação-notícia do casamento, com menção à data, nome dos cônjuges e o regime de bens adotado, devendo ser cobrada como averbação sem valor econômico e assim cumprindo estritamente a Lei e as Normas em comento; e

b) o ato de registro da comunicação do imóvel em razão do regime da comunhão universal de bens, ex vi do art. 167, I, "48", salvo se se tratar das hipóteses excepcionais de incomunicabilidade. Este ato deve ser cobrado como registro com valor econômico, cuja base de cálculo deve seguir os ditames do art. 7º da Lei Estadual 11.331/02, a saber:

Artigo 7º - O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea "b" do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior: I - preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes; II - valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias; III - base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão "inter vivos" de bens imóveis.

Por derradeiro, ressaltamos que a referida base de cálculo do registro deve corresponder ao valor total do imóvel, e não à sua metade ideal, como se infere da decisão acima colacionada. Ad argumentandum tantum, se na dissolução do casamento é aplicada a cobrança dos emolumentos pela totalidade dos imóveis partilhados, ainda que cada um fique com idêntica metade ideal, com igual razão o início da comunhão deve seguir o mesmo raciocínio.

Referências

BERENICE DIAS, Maria. Manual de Direito das Famílias. 6. ed. rev. , atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010, pág. 239.

TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito de família. 19. ed. rev. , atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2024, pág. 177.